Nezvládáte splácet hypotéku? Refinancujte ji

Většina lidí, kteří si pořizují vlastní bydlení, si berou hypotéku. S tím jsou spojené závazky a pravidelné měsíční splátky. Ty mohou zatěžovat rodinný rozpočet, zvlášť když rostou úrokové sazby jako právě teď. Řešením je refinancování. Jak si ho vyřídit a co vše obnáší?

Banky přiznávají, že zájem o refinancování hypoték roste už několik měsíců. Souvisí to s tím, že úvěry postupně zdražují, protože se mění úrokové sazby. „Průměrná úroková sazba hypoték v červenci podle ukazatele Fincentrum Hypoindex vzrostla o 10 bazických bodů na 2,23 % p. a. Jde o největší nárůst průměrné sazby od prosince 2018, kdy sazba vzrostla o 13 bazických bodů na 2,91 % p. a.,“ uvádí Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.

Do výše průměrné úrokové sazby promlouvá zvyšující se základní sazba ČNB. „S ohledem na další srpnové zvýšení těchto sazeb se dá očekávat, že sazby hypoték i nadále porostou a postupně mohou atakovat hranici 3 % p. a.,“ dodává Jiří Sýkora. Navíc pořád zdražují i nemovitosti, a tak narůstá i průměrná výše hypotéky. V prvním pololetí letošního roku sjednaly banky hypotéky za rekordních 224 miliard korun a průměrná výše hypotéky vzrostla letos v červenci o více než 54 tisíc korun na 3 215 153 korun. Za poslední rok se průměrná hypotéka zvýšila již o téměř půl milionu korun.

Rodinný rozpočet pak ještě zatěžuje zdražování potravin, energií a služeb, což souvisí mimo jiné s inflací. Není proto divu, že některé rodiny mají co dělat, aby se svými příjmy vyšly a zvládly splácet hypotéky i případné další úvěry.

Refinancováním se trochu uleví

Většina Čechů si přitom bere hypotéky na dvě nebo tři desetiletí, což je pochopitelně zátěž. Pokud se objeví jakékoli potíže, měli by ihned kontaktovat banku. Jednou z možností, jak se vyhnout nesplácení hypotéky je refinancování, které může přinést lepší úrokovou sazbu, tedy i nižší splátky. Klíčové ovšem je nepropásnout ten správný okamžik. Lidé by si proto měli hlídat datum konce fixace hypotéky a před jejím vypršením včas kontaktovat nejen svoji banku, ale i ostatní banky a požádat je o nabídky.

Refinancování hypotéky je proces, který banky řeší dnes a denně. Hlavní motivací pro změnu poskytovatele hypotéky je většinou nižší úroková sazba nebo výhodnější podmínky. Během refinancování je také možné hypotéku navýšit, o což je nyní v souvislosti se zdražováním stavebních materiálů také zájem.

Klíčový je pak termín, ve kterém lidé o refinancování požádají. Vždy by to mělo být ke konci sjednané doby fixace, pak se nemusí bát pokuty nebo penále od stávající banky. Refinancování úvěru totiž znamená, že původní hypotéka je umořena novým úvěrem, který žadatel získává za lepších podmínek. Jinými slovy – měl by si polepšit, získat lepší úrokové sazby a nižší splátky. Refinancující banka vypočítává možnosti refinancování podle měsíčních příjmů žadatele a porovnává je s jeho výdaji na živobytí a splácení půjčky. Je to veskrze podobný proces jako při první žádosti o hypotéku. 

Pokud se lidé pro refinancování stávající hypotéky rozhodnou, je nejlepší začít vše řešit asi tři až čtyři měsíce před koncem fixačního období stávající hypotéky. Vedle potvrzení o příjmu bude nutné sehnat také odhady ceny nemovitosti, což trvá asi tři až čtyři týdny.

Rizika refinancování hypoték

Nicméně, ne vždy to musí dopadnout dobře. „To, že banka klientovi nabídne výhodnější úrokovou sazbu v případě refinancování hypotéky, ještě nemusí znamenat, že pro něj bude úvěr výhodnější. Výhodu bude mít vždy klient banky, která ho dlouhodobě zná a může mu tak poskytnout kvalitní poradenství a pomoc v nenadálých situacích,“ upozorňuje Marian Holub, expert na hypoteční úvěry v České spořitelně.

Současně dodává, že v případě refinancování úvěrů na bydlení v současné době panují nejasnosti v otázce, zda lze nebo nelze náklady na financování úvěru započítávat do účelně vynaložených nákladů, které při předčasném splácení hradí klient, což v konečném důsledku ohrožuje finanční zdraví klientů a stabilitu hypotečního trhu. „Pomoci vyjasnit tuto problematiku má návrh na úpravu zákona o spotřebitelském úvěru, který má v průběhu září projednat poslanecká sněmovna a má v něm být jasněji definován poplatek za předčasné splacení hypotečního úvěru a jeho strop,“ konstatuje.

Podle Michaely Průchové z ČSOB je důležité si při refinancování hypotéky spočítat, zda se vše skutečně vyplatí. „Jde o to, jestli například rozdíl v úrokové sazbě 0,20 procent je skutečně tím zásadním benefitem, pro který musí klient podstupovat opět celý proces schvalování nové hypotéky. Je potřeba zohlednit i náklady související s doplacením či ukončením původního a otevřením nového úvěru a v neposlední řadě i čas a úsilí tomu věnované vůči reálné úspoře,“ uvádí.   

O refinancování je zájem

Refinancování hypotečního úvěru je možnost, kterou dnes využívá zhruba třetina klientů českých bank. Důvodem je zejména snaha snížit si v době nízkých sazeb náklady na bydlení, v části případů pak i potřeba dalších peněz, například na rekonstrukci nebo dostavbu domu.

Krom toho je refinancování i možnost, jak si například navýšit stávající hypotéku nebo si snížit měsíční splátky – ovšem za předpokladu, že úrokové sazby klesají a klient novým refinancovaným úvěrem získá i výhodnější úrokovou sazbu oproti té původní. Současný trend úrokových sazeb ale spíše signalizuje růst, jak už jsme zmínili.

I tak je o refinancování hypoték stále zájem, a to už kvůli neschopnosti některých lidí své závazky splácet. Případně tak řeší potíže při výstavbě domu nebo rekonstrukci, a to kvůli narůstajícím cenám stavebnin. „Bezpochyby se na nás obrací klienti, kteří mají problémy se splácením hypotéky v důsledku prudkého zvýšení cen stavebních materiálů. Snažíme se jim vyjít individuálně vstříc a většinou jejich hypoteční úvěr navyšujeme skrze úvěr ze stavebního spoření. V případech, u kterých to dává smysl, můžeme spolu s klientem přehodnotit například rozpočet stavby a zvýšit půjčenou částku hypotéky nebo nabídnout další úvěr bez zástavy nemovitosti. To se bohužel často neobejde bez podpisu nových smluv a v případě hypotéky i nové zástavy v katastru nemovitostí, ale i přesto to může být nejvhodnější řešení,“ konstatuje Marian Holub.

Na druhou stranu, podle Michaely Průchové míra neschopnosti splácet navzdory pandemii neroste, ale má spíše klesající trend. „Nejčastější důvody nesplácení bývají ztráta zaměstnaní nebo mimořádné události v rodině, jako jsou rozvody. Je ještě třeba dodat, že ú rokové sazby pro účel refinancování se neliší od úrokových sazeb, které klientům nabízíme pro ostatní účely,“ uzavírá.

Co je potřeba k refinancování u nové banky

Každá banka po vás bude požadovat trochu jiné informace, většinou si ale musíte připravit následující: 

• dva doklady totožnosti,
• původní smlouvu o hypotečním úvěru,
• zástavní smlouvu,
• nabývací titul k nemovitosti,
• potvrzení o příjmu,
• výpis z katastru nemovitostí,
• potvrzení s vyčíslením aktuální dlužné jistiny a příslušenství k úvěru,
• číslo účtu, kam by nová banka měla prostředky zaslat,
• datum předčasné splátky původního úvěru,
• příslib o vymazání zástavního práva k nemovitosti a zrušení vinkulace pojistného plnění po uhrazení pohledávky a vyčíslení zůstatku úvěru,
• fotografie současného stavu nemovitosti,
• původní nebo nový odhad ceny nemovitosti.