Podmínky pro získání hypotéky - slovník pojmů

Cestovní pojištění – srovnání cen

Co jsou podmínky pro získání hypotéky

Pod pojmem podmínky hypotéky si představme podmínky, podle kterých banka posuzuje klientovu žádost o hypoteční úvěr. Spadají sem jak podmínky obecné (věk, příjem, bydliště, bonita apod.), tak podmínky specifické, které nastavuje Česká národní banka i samotné banky, u které o hypoteční úvěr žádáte.

Obecné podmínky hypotéky

• Věk: Minimální hranice pro získání hypotéky činí 18 let. Většina bankovních domů nicméně stanovuje maximální věkovou hranici, do níž lze o hypoteční úvěr žádat (nebo jej splatit). Obecně platí, že na hypotéku mají šanci dosáhnout lidé v aktivním věku. Pokud už jste tedy v důchodu, vaše šance nejsou příliš velké.
• Příjem: Abyste na hypotéku dosáhli, musíte bance prokázat, že jste schopni závazek splatit. A proto je potřeba doložit příjem potvrzením od zaměstnavatele (podnikatelé příjem dokládají daňovým přiznáním), případně několik posledních výpisů z bankovního účtu.
• Bonita: O tom, jak rizikový klient pro banku je, informuje tzv. bonita žadatele. Ve své podstatě jde o bankovní hodnocení toho, zda dokážete hypotéku bez problémů splácet. Tady vstupuje do hry nejen vaše finanční minulost (typicky např. záznamy v registrech), ale třeba také to, zda máte sjednaný kontokorentní účet nebo kreditní kartu. Pro poskytovatele hypoték znamenají tyto produkty potenciální riziko, že je brzy začnete čerpat.
• Bydliště: Hypotéku mohou po splnění výše uvedených podmínek bez větších potíží získat lidé s bydlištěm nebo trvalým pobytem v České republice. Hypotéka pro cizince je řešena individuálně.
• Zástava: Abyste mohli hypotéku získat, je potřeba se za tento závazek zaručit vhodnou nemovitostí. Tou nemusí být pouze kupovaná nemovitost, ale může to být i jakákoliv jiná nemovitost, která splňuje podmínky pro hypotéku daného poskytovatele. Ručit dokonce můžete vícero nemovitostmi najednou, čímž se vaše bonita zvýší a můžete tak dosáhnout na vyšší částky k zapůjčení.
• Vlastní prostředky: V současné době není možné získat 100 % výše požadované částky. Podle pokynů ČNB mohou bankovní instituce půjčit finanční prostředky maximálně do výše 90 % hodnoty nemovitosti, obvykle však žadatelé získají o něco méně. Proto je zcela zásadní mít našetřeno zhruba 15 – 20 % z částky, kterou si hodláte půjčit.

Hypotéka: Podmínky ČNB ovlivňují mnohé

Kromě obecných podmínek bank vstupuje „do hry“ i Česká národní banka, která nastavuje tři důležité limity, které označujeme LTV, DTI a DSTI.

1. LTV (Loan To Value): Jedná se o poměr mezi výší hypotečního úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. ČNB koncem roku snížila horní limit ukazatele LTV na 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let).
2. DTI (Debt To Income): Jde o poměr všech úvěrů k čistému ročnímu příjmu, který vypočítáte pomocí vzorce „výše všech úvěrů / čistý roční příjem“. Dle ČNB může celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu činit 8,5 (9,5 pro žadatele mladší 36 let).
3. DSTI (Debt Service to Income): Vyjadřuje poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů a čistým měsíčním příjmem žadatele o hypotéku. Tady ČNB nastavila pravidlo, které říká, že tento poměr může činit 45 % (50 % pro žadatele mladší 36 let).

Podmínky pro získání hypotéky v čase

• Podmínky hypotéky 2022: Hypotéky vstoupily do roku 2022 s průměrnou sazbou 2,70 %. Co se týče nově nastavených podmínek ze strany ČNB (viz výše), ty začnou platit od dubna. Finanční experti navíc upozorňují, že získat hypotéku bude oproti minulým letům mnohem složitější.
• Podmínky hypotéky 2021: Zatímco počátkem roku 2021 jste si mohli sjednat hypotéku s průměrnou úrokovou sazbou 1,94 %, na konci roku se tato sazba vyšplhala na 2,70 %. Podmínky ČNB v roce 2021 říkaly, že banky mohou poskytnout úvěr maximálně ve výši 90 % ceny nemovitosti. Limit ve výši 80 % byl zrušen. Výše měsíční splátky navíc nesměla přesáhnout 50 % čistého měsíčního příjmu žadatele.
• Podmínky hypotéky 2020: Rok 2020 začal průměrnou úrokovou sazbou 2,36 %, která v následujících měsících rostla až ke 2,44 %, aby se na konci roku snížila na 1,96 %. Maximální hodnotu hypotéky podmínky 2020 upravily na 80 procent z hodnoty nemovitosti. Zároveň byla výše úvěru limitována devítinásobkem ročních příjmů domácnosti a maximální splátky nesměly přesáhnout 45 procent z čistého měsíčního příjmu žadatele.
• Podmínky hypotéky 2019: Začátkem roku 2019 pokořily hypotéky hranici 3 %, aby se na jeho konci dostaly na průměrnou sazbu 2,34 %. Podmínky pro získání hypotéky 2019 ČNB upravila tak, aby výše hypotéky nesměla překročit devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele. Maximální objem měsíčních splátek hypotéky podmínky 2019 upravily tak, že jejich součet nesměl překročit 45 % čistých měsíčních příjmů žadatele. Takto nastavené podmínky pro hypotéku 2019 začaly poprvé platit v roce 2018.